Saber quién paga a la inmobiliaria en un alquiler cuando se gestiona el contrato es una de las principales dudas antes de firmar. Desde 2023, la respuesta está estipulada en el BOE, concretamente en la Ley 12/2023 por el Derecho a la Vivienda.
Lo más importante de este artículo:
- Desde la entrada en vigor de la Ley 12/2023, los honorarios de la inmobiliaria en un alquiler de vivienda habitual los paga siempre el propietario, porque es quien contrata a la agencia.
- Esos honorarios cubren toda la intermediación, lo cual supone la publicación del anuncio y las fotos, la gestión de las visitas, el filtrado de candidatos, el estudio de solvencia de inquilinos y la redacción del contrato.
- Cualquier cláusula que traslade ese coste al inquilino es nula, aunque esté firmada, y rebautizarla como «gastos de estudio» o «asesoramiento» no la hace legal.
- Quedan fuera de la regla el alquiler de temporada, los locales y garajes, y el servicio de búsqueda que el inquilino encarga expresamente por escrito; los contratos anteriores al 26 de mayo de 2023 tampoco se ven afectados.
- Si ya pagaste la comisión, puedes reclamar su devolución con el justificante y el contrato, primero por escrito a la agencia y después ante consumo.
En este artículo aprenderás:
- ¿Quién paga a la inmobiliaria en un alquiler de vivienda habitual?
- Entonces ¿Es legal que la inmobiliaria cobre al inquilino?
- ¿Qué dice la «nueva ley» de la comisión inmobiliaria del alquiler?
- Excepciones; honorarios de la inmobiliaria por un alquiler temporal, locales y servicios que sí paga el inquilino
- ¿Cuánto suele cobrar la inmobiliaria por gestionar el alquiler?
¿Quién paga a la inmobiliaria en un alquiler de vivienda habitual?
En un alquiler de vivienda habitual paga siempre el propietario a la inmobiliaria desde la Ley 12/2023, sin que la agencia pueda repercutir esos gastos al inquilino.
En España, desde la implementación efectiva de la Ley 12/2023 por el Derecho a la Vivienda, se ha resuelto quién paga a la inmobiliaria en un alquiler; los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato corren siempre a cargo del propietario.
La agencia no puede repercutir este coste al inquilino, sea cual sea la fórmula con la que intente cobrarlo. ¿Por qué? pues porque es el propietario quien contrata a la agencia para alquilar su piso.
Además, queda estipulado por ley que quien paga a la inmobiliaria en un alquiler, lo hace para cubrir toda la intermediación de la puesta en marcha del contrato correspondiente:
- La comisión de comercialización de la agencia.
- El anuncio y el reportaje fotográfico.
- Las visitas y el filtrado de candidatos.
- El estudio de solvencia del futuro inquilino.
- La redacción y firma del contrato.
Para esclarecer dudas que pueden surgir durante el transcurso del contrato de alquiler, nuestros expertos han elaborado esta tabla a modo de resumen:
| Concepto | ¿Quién paga a la inmobiliaria en un alquiler? |
|---|---|
| Honorarios de la agencia | Propietario |
| Redacción y formalización del contrato | Propietario |
| Cédula de habitabilidad y certificado energético | Propietario |
| IBI | Propietario, salvo pacto expreso |
| Fianza y garantías | Inquilino las entrega; el propietario deposita la fianza |
| Suministros | Inquilino |
| Impuestos: ITP / AJD | Inquilino como sujeto pasivo, aunque varias comunidades lo tienen exento en vivienda habitual |
- Consejo de experto: Desconfía de cualquier cobro que aparezca a última hora, con las llaves ya sobre la mesa. La prisa es lo que convierte una comisión ilegal en un pago aceptado. Si el servicio fuera opcional de verdad, te lo habrían ofrecido al principio y con un encargo firmado.
Entonces ¿Es legal que la inmobiliaria cobre al inquilino?
No, no es legal que la inmobiliaria cobre al inquilino los gastos de gestión del alquiler de una vivienda habitual; es una práctica abusiva y la cláusula que la ampare es nula.
Si la inmobiliaria te pide a ti, como inquilino, que pagues los honorarios por el alquiler del inmueble, debes saber que no puede hacer eso legalmente.
Por lo tanto, a la pregunta recurrente ¿es legal que la inmobiliaria cobre al inquilino los gastos de gestión del alquiler de una vivienda habitual? la respuesta es NO.
Se trata de una práctica abusiva, la cláusula que la ampare es nula y puedes denunciarla ante el organismo de consumo de tu Comunidad Autónoma.
El punto conflictivo está en el nombre. Algunas agencias rebautizan la comisión como «gastos de estudio», «asesoramiento» o «apoyo en la búsqueda». Si el inquilino no ha solicitado ese servicio de forma expresa, sigue siendo la misma comisión con otro envoltorio.
¿Qué hacer si te lo exigen?
- Pide concepto e importe desglosados por escrito.
- No firmes ni transfieras nada antes de leer el contrato completo.
- Conserva correos, mensajes y justificantes como prueba.
- Reclama por escrito y, si la agencia insiste, acude a la OMIC o a consumo.
- Si ya pagaste, puedes reclamar la devolución por la vía civil.
Consejo Housfy:
Una agencia que cobra al inquilino los honorarios del alquiler, suele fallar también en lo demás. Trabajar con un equipo especializado protege a las 2 partes del contrato; puedes conocer a nuestros expertos en alquileres y ver cómo se gestiona un arrendamiento con las reglas claras desde el primer día.
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¿Qué dice la «nueva ley» de la comisión inmobiliaria del alquiler?
La «nueva ley» de la comisión inmobiliaria es la Ley 12/2023 por el Derecho a la Vivienda, que modificó la LAU para fijar que los gastos de gestión y formalización del contrato corren a cargo del arrendador.
La «nueva ley» de la comisión inmobiliaria del alquiler hace referencia a la ya mencionada Ley 12/2023 por el Derecho a la Vivienda, de 24 de mayo y en vigor desde el 26 de mayo del mismo año.
Esta norma no creó un régimen legislativo paralelo, sino que modificó la ya existente Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), para dejar por escrito que los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato son a cargo del arrendador.
¿Qué cambió en la práctica?
- Dejó de ser negociable; ahora es la ley la que decide quién paga a la inmobiliaria en un alquiler de vivienda.
- Alcanza a toda la intermediación; contacto con candidatos, visitas y redacción del contrato principal.
- Cualquier cláusula que traslade ese coste al inquilino es nula, aunque esté firmada.
Puedes leer más sobre la nueva ley en nuestro artículo sobre quién paga los honorarios inmobiliarios con la nueva ley de alquileres.
- Consejo de experto: La norma no es retroactiva. Los contratos firmados antes del 26 de mayo de 2023 se rigen por lo que pactaron las partes en su día, también durante sus prórrogas. La regla se aplica a los contratos nuevos.
Excepciones; honorarios de la inmobiliaria por un alquiler temporal, locales y servicios que sí paga el inquilino
Las excepciones a la regla son los alquileres de temporada, los locales, oficinas, naves y garajes, y la búsqueda a medida encargada por escrito por el propio inquilino, casos en los que sí puede pactarse que pague el arrendatario.
Con un contrato temporal, quién paga a la inmobiliaria en un alquiler cambia. ¿Por qué? La protección de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) solamente protege la vivienda habitual.
Los arrendamientos de uso distinto a la vivienda habitual se continúan rigiendo por la libertad de pacto, así que ahí sí puede acordarse que el arrendatario asuma la comisión.
Quedan fuera de la regla general:
- El alquiler de temporada (estudios, traslados laborales, estancias por obras).
- Locales comerciales, oficinas, naves y plazas de garaje alquiladas por separado.
- El servicio independiente que contrata el propio inquilino; una búsqueda a medida, encargada de forma expresa y por escrito. Es la única excepción dentro de la vivienda habitual.
Así es cómo funciona la gestión del alquiler de temporada. Puede que sea una opción más rentable, pero para ello debes saber antes cuál es la rentabilidad de tu alquiler con nuestra herramienta gratuita.
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¿Cuánto suele cobrar la inmobiliaria por gestionar el alquiler?
La inmobiliaria suele cobrar por gestionar el alquiler entre un 8% y un 10% de la renta anual o el equivalente a una mensualidad, un cargo que siempre asume el propietario.
Como no existe un consenso legal acerca de cuánto puede cobrar una inmobiliaria por la gestión de un contrato de alquiler, la horquilla varía según la fuente y el servicio.
A veces se cobra entre un 8% y un 10% de la renta anual, a veces el equivalente a una mensualidad, en ocasiones esta misma fórmula pero sumando el IVA… Sea cual sea, el cargo lo asume el propietario.
Para saber qué cobramos en Housfy por la gestión integral del alquiler, tienes los cálculos detallados en nuestro artículo sobre cuánto cobran las inmobiliarias de comisión por alquiler.
Consejo Housfy:
Si eres propietario, la pregunta útil no es cuánto cuesta, sino qué te devuelve. En Housfy los honorarios de comercialización son de una mensualidad más IVA y los planes de gestión arrancan en el 5% de la mensualidad, con el cobro garantizado el día 10 de cada mes aunque el inquilino no pague, un gestor personal asignado y toda la información de tu alquiler en tiempo real en MyHousfy. Nunca cobramos nada al inquilino. Si estás valorando alquilar, empieza por aquí; alquila tu piso con Housfy.
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Preguntas frecuentes (FAQ’s)
¿Quién paga a la inmobiliaria en un alquiler si el contrato dice lo contrario?
En un contrato de alquiler de vivienda habitual, los honorarios de la inmobiliaria los paga siempre el propietario. Cualquier cláusula que traslade ese gasto al inquilino es nula, aunque el contrato esté firmado.
¿Puede la agencia cobrarme por enseñarme el piso?
No. Enseñar la vivienda es parte del trabajo de intermediación que contrata el propietario, así que el coste corre a su cargo y no puede repercutirse al inquilino.
¿Y si ya pagué la comisión sin saberlo?
Sí, puedes recuperar ese dinero. El primer paso es reunir el justificante del pago y una copia del contrato; con esa documentación, presenta una reclamación por escrito a la inmobiliaria.
Si no responde o rechaza la devolución, puedes acudir a la oficina de consumo de tu Comunidad Autónoma.
Las imágenes de este artículo se han generado con inteligencia artificial. Sirven para ilustrar visualmente los conceptos explicados y facilitar su comprensión.
